Kancelaria Adwokacka 

adw. Paulina Mrozik 

Jak wskazano w poprzednim wpisie posiadacz nieruchomość, który nie jest jej właścicielem nabywa własność, gdy posiada nieprzerwanie nieruchomość od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny w dobrej wierze lub od lat trzydziestu jako posiadacz samoistny w złej wierze. Wyjątkiem jest nabycie nieruchomości rolnej w drodze zasiedzenia. Ale co w przypadku, gdy nabycie własności nieruchomości w drodze zasiedzenia nastąpiło w trakcie trwania wspólności małżeńskiej, bądź posiadacz nieruchomość jest także jej współwłaścicielem.

W pierwszej kolejności zostanie omówiona problematyka związania z nabyciem własności nieruchomości w drodze zasiedzenia w trakcie trwania wspólności małżeńskiej. Co do zasady wraz z zawarciem związku małżeńskiego powstaje między małżonkami wspólność ustawowa. Ustawodawca w art. 33 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego wylicza enumeratywnie co należy do majątku osobistego każdego z małżonków i tym samym nie jest objęte wspólnością majątkową małżonków. Jednakże do majątku osobistego każdego z małżonków nie należy nieruchomość, której własność została nabyta w drodze zasiedzenia.

Własność nieruchomości nabyta przez jednego z współmałżonków w drodze zasiedzenia wchodzi w skład majątkowej wspólności ustawowej wówczas, gdy bieg terminu zasiedzenia zakończył się w czasie trwania wspólności ustawowej.

(Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 1978 r. III CZP 7/78).

Należy pamiętać, że samo powstanie, bądź istnienie małżeńskiej wspólności ustawowej nie powoduje, że małżonek staje się posiadaczem samoistnym.

Jeżeli zatem przesłanki art. 172 k.c. zostaną spełnione tylko po stronie jednego z małżonków, współmałżonek nie powinien być wymieniony w sentencji postanowienia. (…) Przez sam fakt powstania lub istnienia małżeńskiej wspólności ustawowej współmałżonek nie staje się posiadaczem samoistnym z tej racji, że taki przymiot stwierdza się u drugiego małżonka.

(Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 1978 r. III CZP 7/78).

W przypadku gdy oboje małżonkowie są posiadaczami samoistnymi przedmiotowej nieruchomości to wniosek o stwierdzenie zasiedzenia powinien obejmować żądanie stwierdzenia zasiedzenia na rzecz jednego i drugiego małżonka.

Stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości może nastąpić tylko na rzecz osoby wskazanej przez wnioskodawcę lub innego uczestnika postępowania także wtedy, gdy z ich twierdzeń oraz ustaleń sądu wynika, że na skutek zasiedzenia nieruchomość weszła do majątku wspólnego wnioskodawcy oraz jego małżonka, którego wniosek nie dotyczył. W takiej sytuacji sąd powinien jednak zwrócić uwagę uczestników na ewentualną potrzebę zmiany wniosku.

(Uchwała Sądu Najwyższego z 19 października 2017 r. III CZP 49/17)

By właściciel nieruchomości mógł skutecznie przerwać bieg zasiedzenia musi wezwać jednego, jak i drugiego małżonka do wydania nieruchomości. Przerwanie biegu zasiedzenia tylko wobec jednego z małżonków nie jest tożsame z przerwaniem biegu zasiedzenia wobec drugiego małżonka, który po upływnie lat 20 lub 30 w zależności, czy uzyskał posiadanie w dobrej lub złej wierze, stanie się właścicielem przedmiotowej nieruchomości i ze względu na istniejącą wspólność majątkową wejdzie ona w skład majątku wspólnego małżonków. Rzeczona sytuacja będzie miała miejsce, gdy oboje małżonkowie posiadali samoistnie nieruchomość.

Bieg zasiedzenia wynikający z posiadania działki przez uczestniczkę Halinę M. uległ przerwaniu przed upływem wymaganego terminu, co uniemożliwiło jej nabycie prawa własności i spowodowało prawomocne oddalenie jej wniosku o stwierdzenie zasiedzenia. Właściciel nie podjął jednak w odpowiednim czasie czynności przerywających bieg zasiedzenia przeciwko wnioskodawcy Adamowi M., który pozwany został w sprawie o wydanie nieruchomości już po upływie okresu niezbędnego do zasiedzenia tej nieruchomości oraz który nie brał udziału w postępowaniu o stwierdzenie nabycia własności działki, wszczętym przez jego żonę. Spełnienie przez wnioskodawcę wymagań przewidzianych w art. 172 § 1 k.c. doprowadziło do zasiedzenia przez niego własności całej nieruchomości, która – nabyta wprawdzie jedynie przez wnioskodawcę – weszła do majątku wspólnego małżonków M. Taki stan nie pozostaje w sprzeczności z prawomocnie ustalonym brakiem osobistych kwalifikacji uczestniczki postępowania Haliny M. do nabycia własności, gdyż to nie ona jest podmiotem uzyskującym własność w wyniku zasiedzenia. Jej prawa stanowią konsekwencję obowiązującego w małżeństwie ustroju majątkowego, który wprowadza do majątku wspólnego także przedmioty majątkowe nabyte przez jednego z małżonków.

(Postanowienie Sądu Najwyższego z 11 sierpnia 2011 r. I CSK 647/10).

Odnosząc się do kwestii zasiedzenia nieruchomości, która jest przedmiotem współwłasności w pierwszej kolejności należałoby wskazać jak rozumiany jest zakres współposiadania. Zgodnie z brzmieniem art. 206 k.c., każdy z współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić z współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Należy jednak wspomnieć, że korzystanie jest prawem a nie obowiązkiem współwłaściciela, zatem niewykonywanie przez niego prawa posiadania nie uprawnia do wniosku, że inny współwłaściciel przejął rzecz w samoistne posiadanie w zakresie jego uprawnień.

W orzecznictwie prezentowany jest jednolity pogląd odnośnie możliwości zasiedzenia nieruchomości przez współwłaściciela.

Posiadanie właścicielskie całej rzeczy przez współwłaściciela wyłącznie dla siebie i z wolą odsunięcia od realizacji praw do tej rzeczy innych współwłaścicieli jest możliwe. Współwłaściciel żądający stwierdzenia zasiedzenia idealnego udziału innego współwłaściciela musi jednak wykazać, że zmienił (rozszerzył) zakres swego samoistnego posiadania ponad realizację uprawnienia z art. 206 KC i uzewnętrznił tę zmianę wobec współwłaścicieli. Zastosowanie w takim wypadku domniemania z art. 339 KC wymaga wykazania przez współwłaściciela, że posiada rzecz ponad swoje prawo wynikające ze współwłasności.

(Postanowienie Sądu Najwyższego z 29 listopada 2018 r. IV CSK 397/17)

Niedopuszczalny jest wniosek o nabycie przez zasiedzenie fizycznego fragmentu nieruchomości. Możliwe jest bowiem, zasiedzenie ułamka (idealnego udziału) w prawie własności przysługującego innym osobom. Oczywistym jest, że to rzeczony udział podlega procesowi zasiadywania, a nie fizyczny fragment nieruchomości, do którego zasiadującemu przysługuje prawo własności. W rezultacie stwierdzić należy, że istnieje możliwość zasiedzenia idealnego udziału we współwłasności nieruchomości miedzy współwłaścicielami, przy spełnieniu jednak ściśle określonych warunków. Do takiej zmiany charakteru władztwa konieczne jest wyraźne zamanifestowanie woli władania cum animo rem sibi habendi, w sposób widoczny dla współwłaścicieli i dla otoczenia. Surowe wymagania wobec współwłaściciela zmieniającego zakres posiadania samoistnego uzasadnione jest bezpieczeństwem stosunków prawnych i ochroną własności, która narażona byłaby na uszczerbek, gdyby współwłaściciel, uprawniony do współposiadania całości, mógł łatwo doprowadzić do utraty praw pozostałych współwłaścicieli, powołując się na zmianę swojej woli, a więc elementu subiektywnego.

(Postanowienie Sądu Najwyższego z 30 września 2019 r. II CSK 796/18).

Jak wskazuje się w orzecznictwie, by móc stwierdzić, że współwłaściciel zaczął posiadać nieruchomość jako wyłączny właściciel całej rzeczy lub w zakresie przekraczającym jego udział to należy zbadać, czy jego zachowanie w sposób istotny wykracza poza zakres zachowań do których był dotychczas uprawniony. Zatem mówimy o takim postępowaniu, które zmierzało do całkowitego pozbawienia współwłaścicieli posiadania rzeczy i korzystania z niej w granicach swojego udziału, o pobieraniu wszystkich pożytków i innych przychodów z rzeczy oraz zatrzymania ich tylko dla siebie i tym samym wyłącznym ponoszeniem nakładów na nieruchomość, podejmowanie w stosunku do nieruchomości czynności przekraczających zwykły zarząd, bez zgody pozostałych współwłaścicieli, przy czym nie są to czynności zachowawcze. Kodeks cywilny wskazuję, że do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, natomiast do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

W celu dokładniejszego zobrazowania problematyki związanej z sformułowaniem ‘’zmiana zakresu samoistnego posiadania ponad realizację uprawnienia z art. 206 k.c. i uzewnętrznienia tej zmiany wobec pozostałych współwłaścicieli’’ celowym będzie przytoczenie orzecznictwa.

O samoistnym posiadaniu współwłaściciela nieruchomości zamieszkującego w znajdującym się na niej budynku nie przesądza samodzielne wykonywanie uprawnień właścicielskich, administrowanie nieruchomością, ponoszenie ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości, w tym wykonywanie remontów lub modernizacji budynku. Również fakt niewykonywania współposiadania przez innych współwłaścicieli nie świadczy automatycznie o samoistności posiadania współwłaściciela wykonującego władztwo, bowiem jest to uprawnienie współwłaścicieli, a nie obowiązek.

(Postanowienie Sądu Najwyższego z 29 listopada 2018 r. IV CSK 397/17)

Płacenia podatków oraz uprawianie gruntów nie stanowią dostatecznej podstawy do stwierdzenia zasiedzenia udziału we współwłasności nieruchomości. O charakterze władztwa współwłaściciela domagającego się stwierdzenia zasiedzenia decyduje jego zachowanie, a nie bierność innych współwłaścicieli. Z samego faktu niewykonywania współposiadania przez innych współwłaścicieli nie mogą wynikać dla współwłaściciela wykonującego to władztwo żadne ułatwienia w spełnieniu przesłanek zasiedzenia. Współwłaściciel nieruchomości powołujący się na nabycie przez zasiedzenie udziałów pozostałych współwłaścicieli powinien wykazać wykonywanie posiadania nieruchomości wyłącznie dla siebie, tj. z wolą odsunięcia pozostałych współwłaścicieli od współposiadania.

(Postanowienie Sądu Najwyższego z 29 listopada 2018 r. IV CSK 397/17)

Zmiana nieruchomości niezabudowanej na zabudowaną i to budynkiem mieszkalnym służącym do zaspokojenia potrzeb tylko jednego ze współwłaścicieli nieruchomości i jego rodziny i to w znacznej perspektywie czasowej (nawet wielopokoleniowej), potwierdza zmianę charakteru i zakresu posiadania nieruchomością. W ten sposób, dostatecznie widoczny dla pozostałych współwłaścicieli nieruchomości, dano wyraz temu, że dokonała się zmiana zakresu i charakteru władania przez jednego ze współwłaścicieli wydzieloną mu do korzystania częścią nieruchomości wspólnej.

(Postanowienie Sądu Najwyższego z 21 lutego 2019 r. I CSK 107/18)

Ze względu na szeroki zakres uprawnień współwłaściciela wynikający z art. 206 KC, konieczne jest w tej mierze zamanifestowanie w sposób szczególny woli wyłącznego posiadania całej nieruchomości, co może np. wyrażać się w samodzielnym dokonaniu istotnych zmian w substancji lub sposobie przeznaczenia nieruchomości.

(Postanowienie Sądu Najwyższego z 15 marca 2019 r. V CSK 421/18)

W ocenie Sądu Okręgowego, działania podejmowane po 24 listopada 1997 r. przez E. Z. i K. Z. (1), polegające na wykonywaniu niezbędnych remontów czy opłacaniu podatku od nieruchomości mogą być kwalifikowane jako czynności zachowawcze (art. 209 k.c.), a nie jako przejaw woli zamanifestowania wobec pozostałych współwłaścicieli objęcia w samoistne posiadanie ich udziałów. (…) Wnioskodawcy powinni więc udowodnić, że od dnia 24 listopada 1997 r. (ewentualnie od innej daty, ale przez okres co najmniej trzydziestu lat) traktowali działki gruntu nr (...) jako własną nieograniczoną sferę dyspozycji, o czym mogłoby świadczyć samodzielne doprowadzenie przez nich w tamtym czasie do istotnej zmiany substancji rzeczy (np. w wyniku przeprowadzonych bez uzgodnienia z pozostałymi współwłaścicielami z własnych środków znaczących remontów budynków, bądź samowolnej modyfikacji sposobu korzystania z rzeczy wspólnej).

(Postanowienie Sądu Okręgowego w Kielcach z 11 lipca 2017 r. II Ca 461/17)