Kancelaria Adwokacka 

adw. Paulina Mrozik 

Zgodnie z brzmieniem art. 172 § 1 i 2 k.c., posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jeżeli uzyskał posiadanie w dobrej wierze lub od lat trzydziestu jeżeli uzyskał posiadanie w złej wierze.

Jednakże wyjątkiem od powyższej reguły jest nabycie nieruchomości rolnej. Art. 172 § 3 k.c., został dodany przez art. 3 pkt 2 ustawy z 14 kwietnia 2016 r., zmieniającą Kodeks Postępowania Cywilnego z dniem 30 kwietnia 2016 r.. Zgodnie z przedmiotowymi zmianami, nabyć nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy z 11 kwietnia 2003 r., o kształtowaniu ustroju rolnego przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów w/w ustawy, jeżeli powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.

Dla objaśnienia brzmienia art. 173 § 3 k.c., warto przytoczyć definicję nieruchomości rolnej, gospodarstwa rolnego, użytków rolnych, rolnika indywidualnego w rozumieniu ustawy z 11 kwietnia 2003 r., o kształtowaniu ustroju rolnego. Zatem:

- nieruchomość rolna to nieruchomość rolna w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne (nieruchomość rolna w rozumieniu Kodeksu Cywilnego to nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie z zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej);

- gospodarstwo rolne to gospodarstwo rolne w rozumieniu Kodeksu cywilnego, w którym powierzchnia nieruchomości rolnej jest nie mniejsza niż 1 ha (gospodarstwo rolne w rozumieniu Kodeksu Cywilnego to grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego);

- użytki rolne to grunty orne, sady, łąki trwałe, pastwiska trwałe, grunty rolne zabudowane, grunty pod stawami i grunty pod rowami;

- rolnik indywidualny to osoba fizyczna będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo:

a. do okresu w/w 5 lat zalicza się okres zamieszkiwania w innej gminie bezpośrednio poprzedzający zmianę miejsca zamieszkania, jeżeli w gminie tej jest albo była położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego (obowiązuje od czerwca 2019 r.)

b. uważa się, że osoba fizyczna, że osobiście prowadzi gospodarstwo rolne, jeżeli pracuje w tym gospodarstwie, podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie. Osoba fizyczna posiada kwalifikacje rolnicze, jeżeli uzyskała wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, zasadnicze branżowe, średnie, średnie branżowe lub wyższe, lub tytuł kwalifikacyjny lub tytuł zawodowy, lub tytuł zawodowy mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie albo wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem, albo wykształcenie średnie lub średnie branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub wykształcenie podstawowe, gimnazjalne, zasadnicze zawodowe lub zasadnicze branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie.

c. za staż pracy, o którym mowa wyżej, uznaje się okres, w którym osoba fizyczna podlegała ubezpieczeniu społecznemu rolników lub prowadziła działalność rolniczą w gospodarstwie rolnym o obszarze nie mniejszym niż 1 ha stanowiącym jej własność, przedmiot użytkowania wieczystego, przedmiot samoistnego posiadania lub dzierżawy, lub była zatrudniona w gospodarstwie rolnym na podstawie umowy o pracę lub spółdzielczej umowy o pracę, wykonując pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej, lub wykonywała pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej w charakterze członka spółdzielni produkcji rolnej, lub odbyła staż, o którym mowa w art. 53 ust. 1 ustawy z dnia 20 kwietnia 2004 r. o promocji zatrudnienia i instytucjach rynku pracy (Dz. U. z 2018 r. poz. 1265, z późn. zm.1)), obejmujący wykonywanie czynności związanych z prowadzeniem działalności rolniczej.

d. za staż pracy uznaje się również okres pracy w indywidualnym gospodarstwie rolnym potwierdzony zaświadczeniem wydanym na podstawie przepisów ustawy z dnia 20 lipca 1990 r. o wliczaniu okresów pracy w indywidualnym gospodarstwie rolnym do pracowniczego stażu pracy (obowiązuje od czerwca 2019 r.).

Należy jednak pamiętać, że art. 173 § 3 k.c., nie będzie miał zastosowania, jeżeli zasiedzenie skończyło się przed upływem 3 lat od dnia wejścia w życie ustawy z 14 kwietnia 2016 r., o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz zmianie niektórych ustaw. Przedmiotowa ustawa weszła w życie 30 kwietnia 2016 r. W takim przypadku do zasiedzenia dojdzie na podstawie spełnienia ogólnych przesłanek.