Kancelaria Adwokacka 

adw. Paulina Mrozik 

Przerwanie biegu zasiedzenia nieruchomości. By doszło do skutecznego nabycia nieruchomości w drodze zasiedzenia, posiadacz musi posiadać nieruchomość nieprzerwanie przez dwadzieścia lat (w dobrej wierze) lub przez trzydzieści lat (w złej wierze). W trakcie trwania okresu potrzebnego do zasiedzenia może nastąpić zdarzenie, które przerwie w/w okresy czasu. W myśl art. 175 k.c. do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia roszczeń.

W art. 123 § 1 ust. 1 i 2 k.c. mowa jest o przerwaniu biegu przedawnienia. Zatem bieg przedawnienia przerywa się: 1) przez każdą czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym, przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia; 2) przez uznanie roszczenia przez osobę, przeciwko której roszczenie przysługuje.

W orzecznictwie prezentowany jest pogląd, że w celu przerwania biegu zasiedzenia właściciel musi podjąć swego rodzaju akcję zaczepną wymierzoną przeciwko posiadaczowi po to, aby go pozbawić posiadania.

Przerwanie biegu zasiedzenia może nastąpić poprzez wystąpienie przez właściciela z żądaniem wydania nieruchomości, znajdującej się w posiadaniu nieuprawnionej osoby. Bieg zasiedzenia przerywa tylko taka czynność przed sądami lub organami wskazanymi w art. 123 § 1 pkt 1 kc, która została przedsięwzięta przez właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi i zmierza do pozbawienia go tego posiadania i jest zdolna ten cel osiągnąć, zwana „akcją zaczepną”. W judykaturze i piśmiennictwie uznaje się, że skuteczną ochronę przed zasiedzeniem stanowią w szczególności następujące czynności: 1) powództwo petytoryjne – windykacyjne lub negatoryjne (art. 222 § 1 i 2 kc; tak m.in. postanowienie Sądu Najwyższego z 5 kwietnia 2012 r., II CSK 395/11, Legalis); 2) wniosek o wszczęcie egzekucji zmierzającej do odzyskania władztwa nad rzeczą (tak m.in. E. Skowrońska-Bocian, Pietrzykowski, Komentarz 2011, art. 175, Nb 6); 3) wniosek o zniesienie współwłasności (tak w szczególności Sądu Najwyższego z 22 sierpnia 2007 r., III CSK 41/07, OSN 2008, Nr C, poz. 69, zgodnie z którym wniosek współwłaściciela o zniesienie współwłasności nieruchomości przerywa bieg zasiedzenia nieruchomości w stosunku do innego współwłaściciela, który jest posiadaczem nieruchomości – art. 175 w zw. z art. 123 § 1 pkt 1 kc); 4) wniosek o dział spadku (tak m.in. E. Skowrońska-Bocian, Pietrzykowski, Komentarz 2008, t. I, s. 631, Nb 6); 5) powództwo przeciwko posiadaczowi samoistnemu o ustalenie prawa własności (zwłaszcza art. 189 kpc – tak m.in. Sąd Najwyższy w postanowieniu z 25 maja 2012 r., I CSK 474/11, Legalis oraz w postanowieniu z 5 kwietnia 2012 r., II CSK 395/11, Legalis); 6) powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (uchwała Sądu Najwyższego z 28 lipca 1992 r., III CZP 87/92, OSP 1993, Nr 3, poz. 31); 7) niektóre czynności dotyczące tzw. postępowania uwłaszczeniowego (zob. m.in. postanowienie Sądu Najwyższego z 14 grudnia 2006 r., I CSK 296/06, Legalis; z 28 października 2005 r., II CSK 2/05, Biul. SN 2006, Nr 2; z 29 września 2004 r., II CK 18/04, OSN 2005, Nr 9, poz. 159); 8) zawezwanie posiadacza nieruchomości do próby ugodowej na podstawie art. 184 i n. kpc w sprawie o wydanie nieruchomości (zob. uchwałę Sądu Najwyższego z 28 czerwca 2006 r., III CZP 42/06, OSNC 2007, Nr 4, poz. 54). (…) Ustne lub nawet pisemne wezwanie do wydania nieruchomości nie może być uznane za tzw. „akcję zaczepną”, o jakiej mowa w art. 175 kc w zw. z art. 123 pkt. 1 kc, nie jest bowiem czynnością przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym, przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia roszczenia. (Wyrok Sądu Okręgowego w Płocku z 23 lutego 2017 r. sygn. akt IV Ca 2/17).

W odniesieniu do zasiedzenia nieruchomości, które prowadzi do uzyskania prawa własności przez posiadacza samoistnego, a do utraty tego prawa przez podmiot, który wprawdzie jest dotąd właścicielem, ale nie posiada nieruchomości, przerwę zasiedzenia spowoduje tylko takie działanie właściciela, które bezpośrednio będzie zmierzać do przerwania posiadania przez obecnego posiadacza (art. 123 § 1 pkt 1 w związku z art. 175 k.c.). Według ustalonego orzecznictwa i wspierającej taki pogląd doktryny, działanie właściciela musi stanowić z jego strony akcję zaczepną wymierzoną przeciwko posiadaczowi po to, aby go pozbawić posiadania. Chodzi zatem o wniesienie powództwa lub wniosku, skierowanego przeciwko posiadaczowi, na rzecz którego biegnie termin zasiedzenia, mający na celu bezpośrednio pozbawienie go posiadania rzeczy i odzyskania posiadania przez właściciela. (Postanowienie z 08 marca 2017 r., Sądu Najwyższego IV CSK 303/16).

Należy także mieć na uwadze, że zgodnie z brzmieniem art. 345 k.c. posiadanie przywrócone poczytuje się za nieprzerwane. Podkreślenia wymaga fakt, że naruszenie posiadania może także nastąpić przez właściciela nieruchomości.

Kwestia prawa i powinności jego ochrony pozostaje poza przedmiotem procesu nakierowanego na ochronę stanów faktycznych związanych z posiadaniem, ponieważ kodeks cywilny poprzez art. 342 k.c. zakazuje samowolnego naruszania posiadania. Samowolne naruszenie posiadania zawsze jest zachowaniem bezprawnym, a tym samym może być uznane za czyn niedozwolony w oparciu o art. 415 k.c. Zakaz samowolnego naruszania posiadania ma charakter bezwzględny i dotyczy obu jego rodzajów - samoistnego i zależnego, co oznacza, że nawet właściciel rzeczy nie może samowolnie naruszać władania rzeczą wykonywanego przez posiadacza. Ochronie prawa własności służy wyłącznie powództwo oparte na przepisie art. 222 k.c. i tylko poprzez jego wytoczenie przeciwko osobie, która włada faktycznie rzeczą właściciel może taką rzecz odzyskać. Tylko w procesie opartym na art. 222 k.c. właściciel może dowodzić przysługującego mu prawa własności w oparciu o dokumenty poświadczające takie zdarzenia prawne lub powoływać się na przepisy prawa, z których w jego ocenie taki skutek wynika. (Wyrok z 03 kwietnia 2019 r. Sądu Okręgowego w Sieradzu w sprawie o sygn. akt I Ca 452/18).