Kancelaria Adwokacka 

adw. Paulina Mrozik 

Darowizna została uregulowana w kodeksie cywilny (art. 888 k.c. – art. 902 k.c.). Zgodnie z regulacjami ujętymi w/w ustawie oświadczenie darczyńcy powinno być złożone w formie aktu notarialnego. Jednakże umowa darowizny zawarta bez zachowania tej formy staje się ważna, jeżeli przyrzeczone świadczenie zostało spełnione. Natomiast, w myśl art. 158 k.c. umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Zatem umowa darowizny udziału w nieruchomości zawsze powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego, w innym wypadku czynność dokonana bez zachowania tej formy szczególnej jest nieważna.

Kodeks Cywilny reguluję kwestię wad oświadczeń woli, wśród których wymienia:

• stan wyłączający świadome albo swobodne podjęcie decyzji i wyrażenie woli,

• pozorność,

• błąd,

• podstęp (szczególna forma błędu),

• groźba.

Oświadczenie złożone pod wpływem dwóch pierwszych wad jest nieważne z mocy prawa. Natomiast, w przypadku pozostałych wad oświadczenia woli możemy uchylić się od skutków prawnych poprzez złożenie pisemnego oświadczenia drugiej stronie. Należy jednak pamiętać, że uprawnienie do złożenia przedmiotowego oświadczenia wygasa w razie błędu z upływem roku od jego wykrycia, w razie groźby z upływem roku od chwili, kiedy stan obawy ustał. 

Przedmiotem niniejszego wpisu jest umowa darowizny udziału w nieruchomości dokonana pod wpływem błędu.

Z uwagi, iż przedmiotowa umowa darowizny udziału w nieruchomości musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego trudne jest do udowodnienia, iż darczyńca składał oświadczenie pod wypływem błędu, ale też nie jest to niemożliwe. W praktyce orzeczniczej przyjmuje się dwa wyjścia z owej sytuacji, jest to powództwo o ustalenie iż zawarta umowa jest nieważna albo powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Osobiście jestem zwolennikiem powództwa o ustalenie, że zwarta umowa jest nieważna, a to z uwagi na okoliczność, iż w przypadku drugiego powództwa sąd będzie rozpoznawała sprawę wyłącznie w przedmiocie uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, natomiast sama umowa będzie istnieć w obrocie prawnym. Dla potwierdzenia swojego stanowiska, poniżej przytaczam orzeczenie Sądu Najwyższego.

Odnosząc się do zarzutu pozwanego, że brak interesu prawnego wyraża się tym, że powodowi (powodom) przysługiwało dalej idące powództwo przewidziane w art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, należy zauważyć, iż interes prawny zachodzi, jeżeli sam skutek, jaki wywoła uprawomocnienie się wyroku ustalającego, zapewni powodowi ochronę jego prawnie chronionych interesów, czyli definitywnie zakończy spór istniejący lub prewencyjnie zapobiegnie powstaniu takiego sporu w przyszłości (por. m.in. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 5 kwietnia 2007 r., III AUa 1518/05, niepubl.; wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 7 lutego 2014 r., I ACa 408/13). Jak podkreśla się w doktrynie, zasada ta nie powinna być pojmowana abstrakcyjnie, w celu zawężającej interpretacji tej przesłanki do wytoczenia powództwa o ustalenie, lecz ze względu na konstytucyjnie gwarantowane prawo do sądu zawsze konieczna jest ocena istnienia interesu prawnego do wytoczenia tego powództwa na tle okoliczności faktycznych konkretnych spraw. Funkcją powództwa wytoczonego w trybie art. 189 k.p.c. jest usunięcie poprzez orzeczenie sądu niepewności stanu prawnego zachodzącej w stosunkach pomiędzy legitymowanym interesem prawnym powodem a wyznaczonym tym interesem pozwanym. Interes prawny oznacza więc istniejącą po stronie powoda potrzebę wprowadzenia jasności i pewności w sferze jego sytuacji prawnej, wyznaczonej konkretnym stosunkiem prawnym, a zagrożonej, a niekiedy nawet naruszonej już przez pozwanego (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 kwietnia 2014 r., I PK 234/13). Sama możliwość wytoczenia powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nie oznacza braku interesu prawnego do wniesienia powództwa o ustalenie prawa. Powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym pozostaje przecież w ścisłym związku z ustrojową funkcją ksiąg wieczystych, jaką jest ujawnienie - w celu zapewnienia bezpieczeństwa obrotu - stanu prawnego nieruchomości. Natomiast powództwo oparte na art. 189 k.p.c. służy udzieleniu ochrony prawnej w procesie - przez ustalenie istnienia lub nieistnienia prawa lub stosunku prawnego - osobie, która ma interes prawny w jej uzyskaniu (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 11 lutego 2015 r., V ACa 553/14). Należy zauważyć, że w wyroku z dnia 20 października 2011 r. (IV CSK 13/11, niepubl.) Sąd Najwyższy wskazał, że podstawą wpisu w księdze wieczystej usuwającego niezgodność może być wyrok ustalający nieważność umowy na podstawie art. 189 k.p.c. w zw. z art. 58 k.c., na podstawie której dokonano wpisu nowego właściciela nieruchomości. Orzeczeniem takim, zgodnie z art. 365 § 1 k.p.c., jest związany sąd wieczystoksięgowy. Nie musi być to orzeczenie stwierdzające prawo wnioskodawcy. Uwzględnienie wniosku o wpis w księdze wieczystej, opartego na podstawie orzeczenia ustalającego nieważność umowy, powoduje bowiem przywrócenie wpisu prawa własności osoby wcześniej ujawnionej jako właściciel tej nieruchomości. Wyrok sądu stwierdzający nieważność umowy, na podstawie której ujawniono w księdze wieczystej prawo własności nieruchomości, może stanowić podstawę wpisu potrzebnego do usunięcia niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości, jeżeli w chwili rozpoznawania wniosku o wpis (wykreślenie dotychczasowego wpisu) rzeczywisty stan prawny nieruchomości jest zgodny ze stanem wynikającym z wpisu dokonanego przed zawarciem tej umowy.

(Wyrok Sądu Najwyższego z 14 kwietnia 2016 r.IV CSK 435/15).

O fakcie, że darowaliśmy udziały w nieruchomości możemy także dowiedzieć się wskutek wszczętego przeciwko nam postępowania w przedmiocie zniesienia współwłasności. W wyżej wskazanej sytuacji mamy dwa wyjścia. Dla zwolenników, iż skuteczniejsze będzie powództwo o ustalenie, że zawarta umowa jest nieważna będzie celowym wraz z wniesieniem przedmiotowego powództwa złożenie wniosku o zawieszenia postępowania w przedmiocie zniesienia współwłasności. Natomiast, w przypadku kiedy zdecydujemy się na powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym należy w pierwszej kolejności zbadać krąg uczestników z kręgiem osób wpisanych w dziale drugim księgi wieczystej, gdyż będzie to determinować, czy sprawa o zniesienie współwłasności może zostać rozpoznana łącznie z sprawą o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Do sporów o prawo własności należy między innymi zaliczyć sprawy o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Trzeba zauważyć, że powyższe orzeczenia dotyczą sytuacji, w których spory wymienione w art. 618 § 1 KPC należące do trybu procesowego, dotyczą tylko roszczeń między współwłaścicielami. Nie budzi zaś wątpliwości, że księga wieczysta - po uzgodnieniu jej treści - powinna wyrażać stan prawny istniejący w chwili wydania wyroku orzekającego o uzgodnieniu. W konsekwencji, w procesie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym powinny uczestniczyć wszystkie osoby wpisane w dziale drugim księgi wieczystej (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 23 grudnia 1988 r., III CRN 434/88, OSNC 1991, nr 1, poz. 12). W sytuacji zaś, gdy, jak w sprawie, krąg osób wpisanych w dziale drugim księgi wieczystej nie pokrywa się z kręgiem uczestników postępowania o podział powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nie podlega rozpoznaniu w tym postępowaniu. W tej sytuacji nie zachodzi spór o prawo własności, w rozumieniu art. 618 § 1 KPC. Sporem takim jest bowiem każdy spór toczący się tylko pomiędzy współwłaścicielami, którego rozstrzygnięcie może przesądzić, że osoba występująca jako współwłaściciel rzeczy nie jest w ogóle współwłaścicielem lub że przysługujący jej udział ma inną wartość niż deklarowana. W doktrynie zauważa się, że ratio legis art. 618 § 1 KPC, jest przede wszystkim taka, aby poza orzeczeniem o podziale rzeczy w znaczeniu ścisłym, postępowanie o zniesienie współwłasności obejmowało także rozstrzygnięcie o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli, których źródłem jest łączący ich stosunek współwłasności.

(Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 20 maja 2011 r. III CZP 24/11).

W niniejszym stanie rzeczy nie jest natomiast dopuszczalne powództwo w przedmiocie zobowiązania do złożenia zastępczego oświadczenia woli na podstawie art. 64 k.c.

Tym samym w przypadku gdyby powód nawet wykazałby zaistnienie błędu, czy też wystąpiłaby pozorność to wówczas nie doszłoby w ogóle do przeniesienia własności udziału w nieruchomości na pozwaną, gdyż nieważna umowa nie wywołałby skutku rzeczowego. Roszczenie powoda o zobowiązanie do złożenia zastępczego oświadczenia woli byłoby więc nieadekwatne i również skutkowałoby oddaleniem powództwa. W takim przypadku powodowi przysługują zupełnie innego rodzaju roszczenia.

(Wyrok Sadu Apelacyjnego w Szczecinie z 17 maja 2017 r., w sprawie o sygn. akt I ACa 1019/16).